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杜撰的“刚需”

来源:中国广告   |   作者:陆亦琦   |   时间:2018-03-06
        年前在某经济论坛上,听某专家在台上解析中国城乡居民对住房的刚性需求。这位专家试图以“刚需”为“水”,房价为“舟”来解释水涨船高,当然由此导衍的结论你我早已心知肚明。我一般在这种论坛上多是以“看客”的身份,去多听少说也是一种学习机会。既往若是学新闻出身的“经济学”家说错点什么,我大凡不会太较真;但今天这番基本概念不清居然出自某位国内一流商学院教授之口,我实在熬不下去,至少在到场的财经媒体记者发稿前,我得把“需求”这个概念纠正一下。于是乎我弱弱地问了一句:X教授,您这里指的“刚性需求”应该是“刚性需要”吧?我由此得到的反问是:有区别吗? X 教授仍意气风发状,而我此时感觉耳根有点发热,只好再弱弱地补充了一句:有获取能力的需要才能成为需求……


        在当今所有重要的商业 / 经济学理念中,刚性需求可能是当下被滥用最为严重的一个专业名词,更要命的是这种曲解正在导致我们的国家、社会、民众对人民消费支出中最大的一项——房产,作出严重的误判。记得多年前第一次学市场营销学时,老师给我们讲解的第一个理念就是消费的动因——人为什么要买东西?为什么要买某样东西……这其中接触到了两个非常重要理念,“需要”与“需求”。


        简而言之需要是客观存在的,马斯洛将人类的需要分为了五个层面:生理 Physiological(食物、空气、水、行动、休息空间)、安全 Safety(就业、资源、财产、健康)、爱与归属Love/belonging(家庭、社团、友谊、性爱)、尊重 Esteem(自尊、尊重与被尊重、自信、成就)、自我实现 Self-Actualization(自发随意、自主表达、创造性、道德品德)。值得一提的是,你并不需要像乔布斯这样实现经济独立了,才来追求“活着就是要改变世界”这样的“自我实现”。需要是交织存在的,每个人或多或少都会在这五个层面上有需要,缺乏任何一个层面都会显得不正常。假如某人在财富积累方面相当成功,唯独没有在“尊重”这个层面上的需要……我不予置评,这种人的德行,你不妨想象一下。除此之外,这五个层面上的需要还有个特点,那就是与金钱的关联度不大。在当今社会,要获取食物、空气、水、休息空间所要花费的资金其实非常有限,在某些西方发达国家(如北欧)国家甚至可以通过某种方式免费提供生活的基本保障。因此满足基本需要并不能创造足够的商业环境,商业的产生在于营造需要的“加强版”,而这个加强版是要收费的,当人们有能力支付(或其他获取方式)来满足某种“加强版”需要时,你便有了生意(商业)。比如在生理 Physiological 层面,你得获取基本的氧气来维持生存,你可以选择继续在雾霾中呼吸;但你也可以去买个空气过滤机,改善一下你的室内空气。简而言之,有了获取能力之后,所满足的就已经不是之前所定义的需要,而是需求了,需求 = 需要 + 获取能力。



        回到我们开始所讲的“刚性需求”,这里所指的住房适合马斯洛第一层的“休息空间”,与第二层的“财产”(之前有位温州朋友告诉我:摸到砖头才有安全感),它属于我们的需要,而且是必须有的“刚性需要”。假如我们能买得起(有能力支付的),这形成了“需求”,若这是必须的,就是“刚性需求”。


        在市场经济主导的发达国家,住房的支出不会过度占用居住者的收入,在美国大致一家人三年的收入应该可以买一套房,多了银行不会贷款给你,因为你付了房贷,剩下的钱可能就不够日常支出了。但从现阶段中国相当于城市居民30-50年收入的房价现状来看,它已经严重背离了一般城市居民的支付能力。当需要与获取能力脱节时,就无从成立“需求”了。


        虽然不少地产商、砖家试图以城镇化,大量农民进城来说服我们房子(或造房用地)永远是稀缺的,所以接受一个高房价,哪怕由此背上一辈子房贷的重大支出是合乎逻辑的……但是,目前的房价很可能相当于绝大多数进城的农民几辈子的收入,他们根本不可能在有生之年购买如此高价的商品房,当这种需要的支付能力不存在时,需求也是根本不能成立的,没有需求也就没有真实的商业。我们目睹的这个不断易手的房地产市场实则已经成了少数人之间击鼓传花的游戏。

        我们这些年来一直被砖家所误导的这个“刚性需求”概念,使我们误以为存在着一个因需求产生的商业,认为这种击鼓传花会永远继续下去,因为市场需求还很大,看!大量农民不正在涌进城市?但事实上这里只有需要,并没有真实的需求存在,缺乏需求的市场肯定会导致供过于求,而事实上我们近年来一直在披露的黑灯“空置楼”、“鬼城”,正是这种严重“供过于求”的不争事实。我相信相关主管部门一定比我们更加清楚这个问题的严重性,那么明知是已经如此的严重过剩,为什么还要继续造经适房?又是哪位砖家出的主意?试图通过增加供应量来抑制房价上涨吗?


        就这个问题,我在两年前问过某位省级党校校长,现在回想起来似乎觉得自己当时问这个问题有点幼稚。那位校长回答比我见过的绝大多数经济专家要更加诚实、更有水平,他说:我当然知道早已供过于求,甚至已经严重过剩。假如在这种情况下,房价并没有下来,那增加经适房的供应量并不会改变房价的走势。但住房是人民的必需品,在低收入人群已经完全没法以商业手段获取这个必需品时,国家的介入是为了社会保障,也是维持社会稳定。这位领导是智慧的,至于房价到底会升还是该降,我们不妨留给击鼓传花者们自己去发现答案。不管答案如何,但愿今天以后,我们不再会被这个诈传的“刚性需求”所误导。

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